О праве собственности на жилые помещения: вопросы реализации и ограничения
Галина Федоровна Шешко*
Необходимость решения жилищной проблемы в современных условиях требует совершенствования законодательства в части регулирования различных видов отношений по поводу жилища (по обеспечению жилыми помещениями, содержанию и использованию жилищного фонда, возникновению и прекращению права пользования жилым помещением и пр.), в том числе и отношений собственности на жилые помещения.
Вопросы собственности в полном объеме (владение, пользование и главным образом, распоряжение) не регламентировались действовавшим до недавнего времени жилищным законодательством. В ЖК РСФСР в основном содержались нормы о пользовании жилым помещением.
Между тем отношения собственности на жилье принципиально изменились, что требовало урегулировать определенные вопросы в рамках жилищного законодательства.
Жилищный кодекс РФ содержит самостоятельный раздел, посвященный реализации собственником жилого помещения прав по пользованию, владению и распоряжению этим помещением (раздел II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»).
В классификации жилищного фонда (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ), в основу которой положены формы собственности, на первое место поставлен частный жилищный фонд, что, надо полагать, свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.
Цель данной публикации – рассмотреть положения Жилищного кодекса РФ в отношении жилых помещений индивидуального жилищного фонда (п. 3 ч. 3 ст. 19) и жилищного фонда коммерческого использования (п. 4 ч. 3 ст. 19), главным образом, в части собственности граждан на жилые помещения.
Частью 1 ст. 30 ЖК РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Требование использовать жилое помещение по назначению содержится в ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 которой установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма содержится в ст. 288 ГК РФ.
Статья 17 ЖК РФ (ч. 2) предусматривает наряду с проживанием возможность использовать жилое помещение для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований пользования коммунальными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, к уровню шума, излучения и др.
Кроме того, в ней содержится требование не размещать в жилых помещениях промышленные производства. Столь же категорично и положение ст. 288 ГК РФ (п. 3).
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое[1] в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Вопросы перевода жилого помещения в нежилое и наоборот решаются в соответствии со ст.ст. 22–24 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий использования собственником жилого помещения не по назначению (см. раздел III). В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ, согласно которой эти действия могут повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья путем продажи с публичных торгов (см. ст. 235 ГК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей[2].
Данные положения перекликаются с нормами ст. 293 ГК РФ – если собственник бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, систематически нарушает права и интересы соседей, то за это может в установленном порядке последовать принудительное изъятие жилья.
Таким образом, в случае несоблюдения собственником указанных обязанностей, равно как и в случае использования жилого помещения не по назначению, следует обращаться к ст. 293 ГК РФ[3].
Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц обозначено в ст. 209 ГК РФ, определившей содержание права собственности. Согласно ей собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).
Хотелось бы обратить внимание на положение ч. 5 ст. 23 ЖК РФ об информировании собственников примыкающих помещений о принятом решении о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое). Непонятно, какова нагрузка такого информирования. Это положение не нашло логического завершения.
Казалось бы, такая запись должна нести определенный смысл, имея в виду необходимость соблюдать права и интересы других лиц (см. ст. 17 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ). Однако не обозначено, в какой форме может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие или неприятие решения о переводе) и могут ли они повлиять на реализацию такого решения в случае несогласия.
Представляется, что мнение таких собственников (да и нанимателей жилых помещений публичных форм собственности) не должно остаться без внимания, хотябы согласно упомянутым статьям ЖК РФ и ГК РФ. Таким образом, возможно обращение в суд (см. ст. 46 Конституции РФ, ст. 11 ЖК РФ).
Следует также отметить позицию ЖК РФ в части соблюдения прав и интересов граждан при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (ст. 26). Она отражена в ст. 29 ЖК РФ в связи с необходимостью судебного решения как последствия самовольных переустройства и (или) перепланировки. Однако данное положение должно бы применяться в качестве условия для проведения таких работ, а также в качестве основания для отказа согласовать эти работы (ст.ст. 26 и 27 ЖК РФ).
В качестве обязанности собственника ЖК РФ обозначает соблюдение правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30).
Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25[4]. Принятие Правил предусмотрено статьей 17 (ч. 4) ЖК РФ.
Раздел IV Правил посвящен вопросам пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником и проживающими совместно с ним членами его семьи.
Согласно п. 19 Правил собственник обязан: использовать жилье по назначению, в пределах, установленных ЖК РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме; своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилья, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги.
Содержащийся в п. 19 перечень обязанностей не является закрытым. Так, в частности, согласно ст. 17 ЖК РФ (положения которой подлежат применению к любому пользователю жилым помещением, каковым является и собственник жилья) пользование осуществляется также с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований (см. п. 6 Правил пользования жилыми помещениями).
Полный вариант статьи читайте в журнале «Законы России: опыт, анализ, практика» №9, 2006 г.
Заслуженный юрист Российской Федерации.
|
