Не забудьте подписаться на журнал "Законы России: опыт, анализ, практика"

На его страницах всегда оперативная и достоверная правовая информация!

Подписаться на "Законы России: опыт, анализ, практика"

СТАТЬИ В СВОБОДНОМ ДОСТУПЕ

 
11.10.2006

О праве собственности на жилые помещения: вопросы реализации и ограничения

 

Галина Федоровна Шешко*

 

Необходимость решения жилищной проблемы в современных условиях требует совершенствования законодательства в части регулирования различных видов отношений по поводу жилища (по обеспечению жилыми помещениями, содержанию и использованию жилищного фонда, возникновению и прекращению права пользования жилым помещением и пр.), в том числе и отношений собственности на жилые помещения.

Вопросы собственности в полном объеме (владение, пользование и главным образом, распоряжение) не регламентировались действовавшим до недавнего времени жилищным законодательством. В ЖК РСФСР в основном содержались нормы о пользовании жилым помещением.

Между тем отношения собственности на жилье принципиально изменились, что требовало урегулировать определенные вопросы в рамках жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ содержит самостоятельный раздел, посвященный реализации собственником жилого помещения прав по пользованию, владению и распоряжению этим помещением (раздел II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»).

В классификации жилищного фонда (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ), в основу которой положены формы собственности, на первое место поставлен частный жилищный фонд, что, надо полагать, свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.

Цель данной публикации – рассмотреть положения Жилищного кодекса РФ в отношении жилых помещений индивидуального жилищного фонда (п. 3 ч. 3 ст. 19) и жилищного фонда коммерческого использования (п. 4 ч. 3 ст. 19), главным образом, в части собственности граждан на жилые помещения.

Частью 1 ст. 30 ЖК РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Требование использовать жилое помещение по назначению содержится в ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 которой установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма содержится в ст. 288 ГК РФ.

Статья 17 ЖК РФ (ч. 2) предусматривает наряду с проживанием возможность использовать жилое помещение для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований пользования коммунальными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, к уровню шума, излучения и др.

Кроме того, в ней содержится требование не размещать в жилых помещениях промышленные производства. Столь же категорично и положение ст. 288 ГК РФ (п. 3).

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое[1] в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Вопросы перевода жилого помещения в нежилое и наоборот решаются в соответствии со ст.ст. 22–24 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий использования собственником жилого помещения не по назначению (см. раздел III). В данном случае  следует обратиться к ст. 293 ГК РФ, согласно которой эти действия могут повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья путем продажи с публичных торгов (см. ст. 235 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей[2].

Данные положения перекликаются с нормами ст. 293 ГК РФ – если собственник бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, систематически нарушает права и интересы соседей, то за это может в установленном порядке последовать принудительное изъятие жилья.

Таким образом, в случае несоблюдения собственником указанных обязанностей, равно как и в случае использования жилого помещения не по назначению, следует обращаться к ст. 293 ГК РФ[3].

Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц обозначено в ст. 209 ГК РФ, определившей содержание права собственности. Согласно ей собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Граждане, осуществляя жилищные  права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).

Хотелось бы обратить внимание на положение ч. 5 ст. 23 ЖК РФ об информировании собственников примыкающих помещений о принятом решении о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое). Непонятно, какова нагрузка такого информирования. Это положение не нашло логического завершения.

Казалось бы, такая запись должна нести определенный смысл, имея в виду необходимость соблюдать права и интересы других лиц (см. ст. 17 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ). Однако не обозначено, в какой форме может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие или неприятие решения о переводе) и могут ли они повлиять на реализацию такого решения в случае несогласия.

Представляется, что мнение таких собственников (да и нанимателей жилых помещений публичных форм собственности) не должно остаться без внимания, хотябы согласно упомянутым статьям ЖК РФ и ГК РФ. Таким образом, возможно обращение в суд (см. ст. 46 Конституции РФ, ст. 11 ЖК РФ).

Следует также отметить позицию ЖК РФ в части соблюдения прав и интересов граждан при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (ст. 26). Она отражена в ст. 29 ЖК РФ в связи с необходимостью судебного решения как последствия самовольных переустройства и (или) перепланировки. Однако данное положение должно бы применяться в качестве условия для проведения таких работ, а также в качестве основания для отказа согласовать эти работы (ст.ст. 26 и 27 ЖК РФ).

В качестве обязанности собственника ЖК РФ обозначает соблюдение правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30).

Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25[4]. Принятие Правил предусмотрено статьей 17 (ч. 4) ЖК РФ.

Раздел IV Правил посвящен вопросам пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником и проживающими совместно с ним членами его семьи.

Согласно п. 19 Правил собственник обязан: использовать жилье по назначению, в пределах, установленных ЖК РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме; своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилья, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги.

Содержащийся в п. 19 перечень обязанностей не является закрытым. Так, в частности, согласно ст. 17 ЖК РФ (положения которой подлежат применению к любому пользователю жилым помещением, каковым является и собственник жилья) пользование осуществляется также с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований (см. п. 6 Правил пользования жилыми помещениями).

Полный вариант статьи читайте в журнале «Законы России: опыт, анализ, практика» №9, 2006 г.



* Заслуженный юрист Российской Федерации.

[1] Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ определено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующие требованиям закона – ст. 288 ГК РФ (постановление от 1 июля 1996 г. № 6/8//Российская газета. 13 августа 1996; Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов, «Судебная практика по жилищным спорам», М., Норма. 2002. С. 50).

[2] Положение о соблюдении прав и законных интересов граждан содержится в ст. 29 (ч. 4) ЖК РФ, заслуживает также внимания в этом плане ст. 40 ЖК РФ, а также ст. 17 (ч. 4), которая подлежит применению во всех случаях пользования жильем.

[3] Кстати отметить, что положения о должном содержании жилого помещения его собственником и о соблюдении прав и интересов соседей не содержатся в гл. 18 ГК РФ, однако нормы ст. 293 этой главы свидетельствуют о наличии таких обязанностей у собственника жилого помещения.

[4] Что касается Правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то на данный момент (начало июня 2006 г.) проект находится на стадии согласования. Принятие таких Правил предусмотрено ст. 39 (ч. 3) ЖК РФ.

 
все новости
 


 
15.02.2023
Вышел из печати новый, февральский, номер журнала "Законы России: опыт: анализ, практика", который называется "Энергетическое право". Читайте в этом номере: о национальном законодательстве Российской Федерации и потребности регулирования отношений в сфере энергетики, о размещении объектов энергетики на землях и земельных участках без их предоставления и установления сервитута, публичного сервитута, о развитии системы государственного регулирования и контроля в электроэнергетике, о разведке и добыче нефти и газа, о климатических аспектах энергоперехода экономики России и др.
 
 
15.01.2023
В новом, январском, номере журнала "Законы России: опыт, анализ, практика", который называется "Права ребенка в современной России", читайте статью доктора юридических наук, профессора Р.А. Шепенко "Бюджет международной налоговой организации и взносы участников"
 
 
19.12.2022
Вышел в свет декабрьский номер журнала "Законы России, опыт, анализ, практика", который называется "Представительство: основания, пределы и правовые последствия". В этом номере читайте статью доктора юридических наук, профессора Л.А. Чеговадзе "О бремени содержания общего имущества садоводов и огородников"
 
 


Архив новостей

Каталог юридических фирм, юридические услуги, семинары, форумы, вакансии для юристов

 

 
© ООО Издательский дом “Буквовед”, 2006-2024
Адрес для корреспонденции: а/я 31, г. Москва, 105043
Телефоны: (495) 772-4272
E-mail: info@bukvoved.ru